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Calculer son rendement locatif

Découvrez comment calculer votre rendement locatif pour connaitre la viabilité de votre projet d’investissement à court, moyen et long terme.

Calcul de rendement locatif
Photo de Louis Lépinette
Par Louis Lépinette, le 21/02/2023
Investissement locatif

Investir dans l’immobilier locatif nécessite la prise en compte de plusieurs facteurs financiers qui permettront d’étudier à l’avance votre retour sur investissement immobilier. Pour cela, l’investisseur doit prendre en considération le rendement locatif, le TRI immobilier ou encore le cashflow. Ainsi le futur propriétaire pourra déterminer le rendement locatif du bien dans lequel il aura investi. Il est primordial de prendre en compte le rendement locatif pour connaître la viabilité de votre projet d’investissement. C’est pourquoi, Immveo vous explique comment le calculer dans cet article !

Pourquoi se construire son patrimoine immobilier ?

En France, devenir propriétaire n’est pas une étape si simple lorsque l’on souhaite construire son propre patrimoine. Cela procure généralement un statut, puisque vous serez propriétaire de votre propre bien, que ce soit pour le louer ou pour vous y installer. Quant à l’immobilier, il demeure avec les années une valeur stable comprenant plusieurs avantages financiers tels que celui de s’apprécier avec le temps. Ainsi, lorsque l’immobilier s’accompagne d’une bonne gestion, il devient une sécurité pour les investisseurs. Selon l’AGEFI, l’achat d’un logement reste ces vingt dernières années un des placements les moins risqués, avec des taux de rendement proches des 9 %. L'INSEE propose une explication détaillée du statut des propriétaires-locataires qui peut vous guider dans vos démarches.

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Le rendement locatif représente un indicateur clé de la performance d’un investissement immobilier locatif. Le rendement locatif correspond au ratio des revenus générés par un logement mis en location par rapport à son prix d’acquisition. Lorsque l’on met en rapport les revenus et les dépenses générés par le logement loué, on peut alors connaître le pourcentage et le bénéfice annuel (brut ou net) que peut vous apporter votre investissement. Son résultat s’exprime alors en pourcentage et se calcule sur une base annuelle.

Comment se calcul le rendement locatif ?

Pour calculer le rendement locatif, on applique la formule suivante : (loyer annuel - charges et taxes annuelles) / prix d'achat x 100. Il est bon de savoir que le rendement locatif ne prend pas en compte la plus-value et la moins-value engendrée par la mise en vente du bien immobilier. Selon les experts du marché de l’immobilier, un bon rendement locatif se situe entre 5 et 10 %. Ainsi, vous pourrez alors évaluer la valeur du bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir.

Concrètement, comment expliquer le rendement locatif d’un bien immobilier ?

Le rendement locatif et certes un facteur primordial pour interpréter la valeur de sa transaction immobilière locative. Cependant, nous ne pouvons visualiser le rendement d’un bien sans prendre en compte tous les facteurs qui l’entourent. En premier lieu, il est important de noter que le rendement locatif est différent selon les villes dans lesquelles on investit. Si vous vous posez la question de savoir « Où investir ?», prenez en compte le fait que le prix d’achat varie selon les villes et que finalement le rendement ne sera pas le même. Prenons l’exemple des grandes villes, les demandes sont plus importantes dans ses localisations pourtant le prix d’achat d’un bien reste nettement supérieur à celui des biens se situant dans les provinces. Cependant, puisque le prix d’achat des biens en provinces est inférieur alors les loyers perçus par les propriétaires de ces biens seront aussi moins avantageux. Toutefois, il faut aussi prendre en considération : le phénomène de vacances locatives. Celui-ci s’exprime par le fait qu’un bien peut ne pas être loué durant plusieurs mois dans les zones rurales tandis que dans les grandes villes ce phénomène reste assez rare. D’autres indicateurs tels que le salaire moyen par habitant et le prix au m2 doivent être pris en compte afin de cibler davantage le profil de l’investisseur et ainsi d’évaluer la demande locative.

Quels sont les critères permettant de connaître le rendement locatif d’une ville ?

Il existe différents indicateurs permettant de calculer le rendement locatif moyen d’un investissement immobilier dans une ville. On y retrouve :

- Les frais de notaire

- L’augmentation globale du marché de l’immobilier

- Le coût d’achat des biens

- Le total des loyers perçu sur plusieurs années

- Le taux de remboursement des prêts

- Les charges immobilières et foncières

En prenant en compte tous ces paramètres, vous éviterez alors de vous lancer dans un investissement locatif risqué.

Qu’elle est la différence entre le rendement brut et le rendement net ?

Le rendement net se calcule en ajoutant la taxe foncière, les charges de copropriété, les impôts taxés sur le revenu généré par les loyers perçus. Le rendement locatif net est plus précis puisqu’il prend en compte tous les facteurs de transaction et assure alors une totale transparence sur la capacité du bien locatif concernant le chiffre d’affaires que pourra générer son propriétaire. Avant de vous lancer dans un projet d’investissement immobilier locatif, vous pouvez simuler votre investissement afin de visualiser les bénéfices de ce bien et d’anticiper « les besoins en financement » de celui-ci. Lorsque vous serez amené à emprunter, votre banque aura besoin de réunir toutes ses informations afin de donner son approbation. S’il s’avère que votre investissement locatif générera des revenus stables, votre projet de financement sera approuvé par la banque. En revanche, si cet achat représente un coût important et créé de la vacance locative, votre crédit immobilier pourra être refusé par celle-ci.

Qu’en est ce que le rendement net-net ?

Un rendement dit net-net représente le rendement net de fiscalité incluant donc l’imposition de revenus fonciers. Le rendement net-net dépend généralement des revenus fonciers et de la tranche imposable (micro foncier, micro BIC, réel, …) ainsi que des dispositifs fiscaux dont il est possible de bénéficier lorsque par exemple, vous avez réalisé un investissement en loi Pinel ou en Denormendie.

Pour retrouver toutes les informations d’un investissement locatif réussit n’hésitez pas à consulter des experts dans ce domaine : Immveo. Ils sauront vous éclairer sur votre prochain investissement immobilier locatif.

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