Vous avez investi dans un ou plusieurs biens destinés à la location ? Il est
désormais temps de protéger efficacement votre investissement. Plusieurs options s’offrent à vous en fonction de vos besoins. Des assurances existent pour vous prémunir contre les dégradations, les impayés, l’usure. Aujourd’hui, nous aborderons la bête noire de tous les propriétaires : les impayés de loyer.
Le marché de la location est en forte tension depuis plusieurs années et les
candidats locataires l’ont bien compris. De nombreux profils n’hésitent pas à falsifier les pièces de leurs dossiers. Rien qu’à Paris, plus de 20% des dossiers ont été modifiés pour rehausser les salaires des locataires. Obtenir coûte que coûte un logement est devenu monnaie courante.
En tant que propriétaire, il est de votre intérêt d’obtenir des locataires certifiés pour minimiser les risques d’impayés de loyer. Une personne non solvable vous fera prendre de plus grands risques qu’un locataire avec une situation financière stable.
En choisissant le mauvais locataire, vous êtes exposés à d'éventuels impayés de loyer. Si un locataire n’est pas en mesure de subvenir à ses besoins, la première dépense qu’il élimera de l'équation, c’est son loyer.
Depuis la crise du covid 19, de nombreux locataires se sont retrouvés dans ces situations de vie complexes et n’ont pas été en mesure de payer leurs loyers. Souvent de bonne volonté, les locataires font vivre un enfer aux propriétaires. Ces impayés se traduisent pour vous comme une impossibilité de payer votre crédit à temps. La majorité des propriétaires doivent faire crédit auprès d’une banque pour réaliser un investissement locatif et elle n’attend pas pour les échéances de remboursement.
Il est donc primordial de se prémunir au mieux contre cette situation. Vous gagnerez en sérénité, en tranquillité et votre investissement sera protégé.
Quelles options sont envisageables ? Voyez cela ensemble !
La solution historique et classique
Depuis plusieurs années, les grands noms de l’assurance et les agences
immobilières proposent aux propriétaires de souscrire à une assurance loyers
impayés. Souvent distribués par les agents immobiliers une fois vos biens mis en gestion dans leur agence, les professionnels de l’immobilier proposent une panoplie de solutions pour vous protéger.
Elle est bien entendue non obligatoire et vous couvre pour certains types de profils de locataires. Les personnes en CDI ou en CDD avec un contrat sont acceptées. Élément supplémentaire à prendre en compte, l’assurance loyers impayés ou GLI sera à votre charge. Il faut compter entre 2 et 3% du montant du loyer annuel pour en bénéficier. Un coût supplémentaire à prendre en compte en plus de vos autres charges.
Toutefois, une GLI vous permettra d’être serein en cas d’impayé de loyer. En moyenne, vous serez indemnisé au bout du deuxième mois d’impayé. Veillez donc à avoir des fonds disponibles en attendant de toucher vos loyers. Pour information, les GLI représentent 70% du marché des solutions de garantie
utilisées par les propriétaires en France. Cette omniprésence s’explique par le fait des agences immobilières qui distribuent systématiquement ce produit. Elles sont bien sûr commissionnées sur le nombre de contrats qu’elles font signer à des propriétaires.
Pour autant, les conditions d’éligibilité sont drastiques et peu de locataires rentrent dans les clauses de ces contrats. Si vos biens immobiliers sont soumis à une forte demande avec des profils de locataire variés, cette garantie n’est pas la plus pertinente.
Le désavantage majeur de cette garantie réside dans son coût pour un propriétaire. En la payant, vous réduisez drastiquement la rentabilité locative avec une protection pas instantanée.
La solution gratuite pour tous
Mis en place par Action Logement en février 2016, cette garantie gratuite a donné des frissons aux courtiers en assurances qui distribuent de la GLI. Il s’agit de la garantie Visale. L’objectif de cette garantie est de rendre plus inclusif l’accès à un logement pour d’autres profils de locataires. Visale constitue une excellente option pour les jeunes locataires (étudiants, alternants, jeunes actifs) d’avoir un appartement sans garant physique. Le dispositif Visale permet de couvrir le propriétaire jusqu’à 3 ans d’impayé de loyer et les conditions d’éligibilité sont très orientés sur les jeunes profils.
Comme pour le système de GLI classique, Visale vous indemnisera en cas d’impayé de loyer. Ce produit étant gratuit pour le propriétaire et le locataire, les démarches seront à votre charge donc il faudra être très vigilant et informé car chaque action en cas de procédure contentieuse sera de votre ressort.
La gratuité de ce service implique certains défauts dans le fonctionnement du
remboursement donc armez-vous de patience en cas d’impayé. Phobique de
l’administratif s’abstenir !
La solution digitale et inversée
Plus de demandes que d’offres, c’est la direction que prend le marché de la location notamment dans les zones urbaines à forte densité. Les propriétaires sont plus exigeants, à juste titre car ils souhaitent améliorer la rentabilité de leur investissement tout en étant protégé au mieux.
Partant de ce constat, des sociétés proposent dorénavant des produits d’assurances retravaillés pour transformer le paradigme d’un système assurantiel un peu poussiéreux. Désormais, vous pouvez utiliser une GLI inversée. Il s’agit d’une garantie payée par le locataire et non plus le propriétaire. Les locataires viennent offrir ce produit à leur propriétaire car ils ne remplissent pas les critères des GLI et Visale. On parle ici de tous les profils qui sont mis de côté sur le marché locatif : freelance, période d’essai, expatrié, intermittent, promesse d’embauche, etc. Tous les profils actifs sont acceptés. Une vraie aubaine pour ces locataires qui peuvent enfin “concurrencer” les profils en CDI confirmé.
Les sociétés comme SmartGarant proposent ce type de garantie avec un niveau de couverture aussi élevé qu’une GLI standard avec un délai d’indemnisation d’un seul mois. En plus de vous protéger efficacement en cas d’impayé, leur statut de courtier leur permet d’analyser la solvabilité des pièces du dossier locatif. Les locataires doivent transférer leur dossier locatif qui sera soumis à une vérification afin de détecter les irrégularités de paiement des anciens logements par exemple. L’externalisation des procédures contentieuses est un gain de temps non négligeable pour les propriétaires contrairement à un dispositif comme Visale.
Dorénavant, de nombreux locataires n’hésitent pas à proposer d’eux-mêmes ce type de GLI inversée pour rassurer le propriétaire et obtenir un logement qui leur convienne. De leur côté, les propriétaires découvrent de plus en plus ce nouveau système et demandent à leur agence de gestion locative d’accepter cette garantie.
