Auparavant, il était plus commun d’investir dans un bien pour y vivre. Aujourd’hui, acheter un appartement pour le louer est la solution de plus en plus privilégiée par les jeunes actifs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier et engendrer de nouveaux revenus. Ce phénomène d’investissement locatif est omniprésent et il est aujourd’hui le complément de revenu d’énormément de Français selon les chiffres de l'INSEE.
Dans cet article, Immveo l’expert de l’investissement locatif clé en main vous explique en quoi il est préférable d’acheter pour investir plutôt que d’investir dans une résidence principale.
Pourquoi faire le choix d’une résidence principale ?
L’acheteur fait ce choix généralement parce qu’il souhaite résider dans une certaine ville ou dans un certain quartier qui lui plaît. On ajoute à cela le fait qu’il puisse se construire un patrimoine immobilier dont il pourra profiter et qu’il pourra par la suite léguer à sa famille.
Il est vrai, que l’achat d’une résidence principale qu’elle soit neuve ou ancienne s’accompagne de nombreux avantages tels que : le fait de ne pas avoir à fournir un loyer chaque mois à son propriétaire. Ce qui avec les années, représente une perte considérable d’argent pour le locataire. Quant au propriétaire de la résidence en question, s’il a eu recours à un prêt immobilier, son logement lui appartiendra totalement une fois le prêt remboursé.
Quels sont les inconvénients d’un investissement dans une résidence principale ?
Ce type d’investissement immobilier s’accompagne de plusieurs frais liés à l’achat du bien tels que : les frais de dossier de la banque, l’assurance emprunteur et les frais de notaire.
L’investisseur doit s’assurer d’avoir une situation stable tant sur le plan personnel que professionnel ce qui reste difficile à maintenir en vue des incertitudes liées à la vie (divorce, mutation, licenciement…). L’acheteur devra se soumettre au paiement de la taxe foncière sans pour autant profiter d’un avantage fiscal contrairement aux investissements locatifs (Pinel, LMNP…).
En effet, lors d’un investissement locatif, l’acheteur s’endette, mais perçoit un revenu ce qui génère un équilibre. Tandis que l’investissement dans une résidence principale équivaut à s’endetter sans obtenir de rentrer de revenu derrière.
Pourquoi privilégier un investissement locatif à un celui d’une résidence principale ?
L’investissement locatif s’accompagne de plusieurs avantages. En effet, l’investisseur perçoit des revenus complémentaires grâce à cela, il se constitue ainsi un patrimoine sur le long terme qu’il pourra habiter plus tard ou transmettre à ses proches. Lorsque ce placement est géré de façon correcte, il assure une rentabilité importante et un cash-flow positif.
En quoi est-il préférable de louer plutôt que d’acheter dans certaines villes ?
Il est désormais préférable de faire recours à la location de bien plutôt que de devenir propriétaire de sa résidence principale puisque les prix des loyers ont beaucoup augmenté à la suite de la pénurie de l’offre de logement. Il faut garder en tête le fait que le loyer d’un bien immobilier reste malgré tout inférieur aux mensualités de crédit qu’il faudrait débourser pour l’acquisition de ce dernier.
Acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?
L’investissement locatif demeure en général plus rentable que celui d’une résidence principale, mais alors faut-il investir dans l’ancien ou dans le neuf ? Comment choisir et quels avantages comportent-ils ? Dans un premier temps, investir dans un logement neuf vous permet de réaliser des économies sur le long terme. En effet, aucuns travaux ne seront à prévoir dans les 10 prochaines années suivant votre acquisition. La consommation énergétique de votre bien sera d’autant plus faible que celle d’un bien dans l’ancien. De plus, acheter un appartement neuf pour le louer, peut donner lieu à des avantages fiscaux. La loi Pinel par exemple offre une réduction d'impôt aux investisseurs, en contrepartie de leur engagement de louer le logement neuf, vide, pendant au moins 6 ans, à titre de résidence principale. Il est possible de le louer à un membre de sa famille s'il ne fait pas partie du foyer fiscal. Cependant, investir dans le neuf peut aussi présenter des coûts d’achat plus élevés que ceux d’un investissement dans l’ancien. Mais il est possible que certaines agences vous offrent vos frais de notaire, ce qui vous fera bénéficier de petites économies.
Dans un second temps, l’achat d’un appartement dans l’ancien vous permet de mettre en avant le charme de votre bien et de l’immeuble où il se trouve. Le prix à l’achat est moins élevé que dans le neuf pour une surface équivalente. De plus, le dispositif de défiscalisation Denormandie (ou Pinel ancien dégradé) vous permet de faire de véritables économies d’impôts. L’État vous permet d’acheter un appartement, de le louer au moins six ans, de le faire rénover entièrement et de déduire le montant des travaux du montant de vos impôts. Cette loi a été instaurée dans le but d’encourager la rénovation des biens anciens et d’augmenter l’offre de biens en location. Faire appel à un expert représente un investissement précieux puisqu’il permet d’éviter les mauvaises surprises comme lors des contrôles de l’état, du parquet ou des poutres pour déceler les anomalies du bien.
Comment bien préparé votre demande de prêt immobilier ?
Afin d’acheter un appartement pour le louer, l’étape de la constitution de votre dossier de financement n’est pas une étape à prendre à la légère ! La constitution de votre dossier de demande de prêt est une des étapes majeures dans votre projet d’investissement locatif. Il ne faut donc pas le négliger. Il doit permettre à la banque de comprendre votre projet immobilier. Votre dossier est un reflet de votre situation financière dans sa globalité, ainsi que de vos comportements de dépenses et d’épargne. Il doit également contenir tous les éléments susceptibles de rassurer votre banque sur votre capacité de remboursement. Si vous manquez de temps, ou que vous avez besoin d’aide, vous pouvez faire appel à un courtier en prêt ou à un spécialiste en investissement immobilier afin de constituer au mieux votre dossier.
Comment fixer le montant de votre loyer ?
Afin de fixer le montant du loyer perçu de votre appartement, vous pouvez vous baser sur les annonces immobilières pour des biens similaires. Restez cependant raisonnable. Vous trouverez en effet plus facilement vos locataires et vous les fidéliserez si votre loyer n’est pas trop élevé et reste dans la moyenne des loyers du quartier pour des biens similaires.
Comment gérer votre investissement locatif ?
Il vous faudra aussi faire le choix entre gérer seul votre appartement ou faire appel à un service de gestion locative, comme une agence immobilière. D’un côté, une agence immobilière vous permet d’économiser votre temps de vous décharger des soucis et des démarches avec vos locataires. Les honoraires relatifs à la gestion locative vous coûteront environ 5 à 10 % du montant des loyers, charges comprises. Ils sont également déductibles de vos revenus fonciers. Vous pourrez ainsi amortir davantage votre investissement immobilier tout en délégant au quotidien la gestion locative de votre bien.
D’un autre côté, prendre en charge vous-même la gestion locative de votre bien vous permet de faire de nombreuses économies. Cependant, cette décision se fait au détriment de votre temps personnel. Il sera d’autant plus difficile pour vous de gérer votre bien si vous avez décidé d’investir dans une ville différente de celle dans laquelle vous habitez. En tant que propriétaire-bailleur, vous devrez donc être incollable sur les responsabilités qui vous incombent (travaux, pannes, dégâts des eaux, relations avec le syndic de copropriété, etc.).
Pour vous simplifier la vie, pensez à faire appel à un professionnel tel qu’une agence immobilière ou un expert Immveo.
